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Immobilienbewertung

Der Verkehrswert einer Immobilie

Wie viel ist meine Immobilie wert? Wie kann ich den Wert ermitteln? Was nimmt Einfluss auf den Wert meiner Immobilie? Wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen, ist ihr Verkehrswert eine der wichtigsten Informationen. Im Folgenden beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen rund um diesen Begriff.

1. Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Dieser Wert wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung bestimmt. Dabei wird der Durchschnitt der zu diesem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) erzielbaren Preise herangezogen. Der Verkehrswert spiegelt demnach wider, was ein Kaufinteressent für die Immobilie zahlen würde. Genauer definiert wird dies im Baugesetzbuch (§194), wo die Parameter für die Wertermittlung festgelegt werden. So richtet sich der Wert nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu nehmen. Dabei gelten stets die Regeln des Marktes: Je höher die Nachfrage und niedriger das Angebot, desto teurer kann die Immobilie verkauft werden. So kann es dazu kommen, dass der Verkaufspreis einer begehrten Immobilie deutlich höher ist als ihr Verkehrswert. Andersherum kann es aber auch passieren, dass Immobilien unter ihrem Verkehrswert verkauft werden müssen. Dies passiert beispielsweise, wenn Immobilien nur im Freundes- oder Bekanntenkreis angeboten werden. Auch bei einer Zwangsversteigerung liegt kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr vor, weil die Nachfrage zu stark eingegrenzt ist. Auch hier liegt also der Verkaufswert unter dem Verkehrswert.

2. Wann brauche ich den Verkehrswert?

Den Verkehrswert einer Immobilie berechnet man für zweierlei Aktionen. Zum einen brauchen Sie ihn, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Auf diese Weise berechnet sich dann der aktuelle Wert des zum Verkauf stehenden Hauses. Zum anderen wird der Verkehrswert für Finanzierungszwecke herangezogen. Dabei bestimmt dann der Kreditgeber den maximalen Beleihungswert einer Immobilie anhand ihres Verkehrswertes.

3. Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Um den Verkehrswert zu berechnen gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren. Welches für Sie am geeignetsten ist, hängt sowohl von der Immobilie als auch von der konkreten Aufgabenstellung ab. Die geläufigsten drei Verfahren möchten wir Ihnen mit einem kurzen Steckbrief vorstellen. So können Sie entscheiden, welches für Sie in Frage kommt. Sollten Sie sich dennoch nicht sicher sein, dann lassen Sie sich von einem Fachmann beraten.

Das Vergleichswertverfahren

Immobilienart:
selbstgenutzte Immobilien und/oder Grundstücke

  Grundlage der Berechnung: bereits verkaufte Immobilien mit ähnlichen Merkmalen (z.B. Zustand, Größe, Ausstattung, Bodenbeschaffenheit, Lage, Infrastruktur, Einkommens- und Altersverteilung in der Umgebung) Bewertung des Verfahrens: gute Ergebnisse, wenn aussagekräftige Referenzwerte vorliegen.

Das Ertragswertverfahren

Immobilienart:
vermietete Immobilien oder Gewerbeimmobilien

  Grundlage der Berechnung: Bodenwert plus Gebäudeertragswert (setzt sich unter anderem aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes zusammen) Bewertung des Verfahrens: anspruchsvoll in der Anwendung, weswegen es nur von Fachleuten durchgeführt werden sollte

Das Sachwertverfahren

Immobilienart:
bei vermieteten oder freien Immobilien  

Grundlage der Berechnung: Bodenwert (mittels der Bodenrichtwerte bestimmt) plus Gebäudesachwert (Herstellungskosten) minus wertmindernder Umstände (z.B. Schäden, Sanierungsbedürftigkeit). Bewertung des Verfahrens: meist von Banken eingesetzt, da es sich an der „Substanz“ einer Immobilie orientiert.

4. Welche Faktoren sind entscheidend für die Berechnung des Verkehrswertes?

Da es sich beim Verkehrswert um den am Markt erzielbaren Verkaufswert handelt, ergibt sich der Marktwert natürlich nicht nur aus den unterschiedlichen Faktoren, die wir Ihnen gleich vorstellen möchten, sondern auch aus Angebot und Nachfrage. Je höher die Nachfrage und niedriger das Angebot, desto teurer kann die Immobilie verkauft werden. Gerade beim Vergleichswertverfahren sind es noch viele weitere Faktoren, die in die Berechnung des Marktwertes einfließen:

Die Größe

Beim Vergleich mit anderen Immobilien zieht man selbstverständlich solche heran, die eine ähnliche Quadratmeterzahl an Wohn- und Nutzfläche aufweisen.

Die Lage

Wie gefragt die Lage ist, lässt sich am einfachsten mit dem Bodenrichtwert bemessen, der für jedes Grundstück in Deutschland separat ermittelt werden kann.

Das Baujahr

Hierbei handelt es sich um das Jahr, in dem das Gebäude bezugsfertig war. Anhand des Baujahres lassen sich viele Informationen zu Baumaterialien, Verarbeitung und Materialeigenschaften ableiten.

Die Gebäudemerkmale

Darunter versteht man unter anderem Keller, Balkon, Terrasse, Garage/Tiefgarage, Fahrstuhl, Anzahl der Kinderzimmer und Ausbaumöglichkeiten.

Der Gebäudezustand

Wichtig für den Verkehrswert ist der Zustand der Immobilie. Dabei wird beispielsweise in renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig unterteilt.

Die Energieeffizienz

Der Energiewert eines Gebäudes ist erst seit einigen Jahren zu einem festen Beurteilungsmerkmal für den Wert einer Immobilie geworden. Wichtig hierfür war die Einführung des Energieausweises im Jahr 2007. Hier werden Gebäude in Energieeffizienzklassen eingeteilt, so dass sie miteinander vergleichbar sind.

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5. Wie bereite ich mich auf eine Immobilienbewertung vor?

Wie man an den unterschiedlichen Faktoren, die in eine Wertermittlung einfließen, ablesen kann, handelt es sich hierbei um ein komplexes Verfahren. Damit Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie keine Verluste machen, sollten Sie eine Fehlbewertung vermeiden. Diese verhindern Sie am besten durch das Zu-Rate-Ziehen eines Fachmanns.

6. Wie finde ich einen Gutachter?

Um den Wert Ihrer Immobilie zu berechnen, wenden Sie sich an einen Fachmann. Dabei kann es sich beispielsweise um einen Architekten, einen Ingenieur oder einen professionellen Immobilien-Makler handeln. Für eine erfolgreiche Suche des richtigen Immobilien-Maklers klicken Sie bitte hier.  Diese kennen die aktuelle Marktsituation und können Ihre Immobilie mit Ihrem Know-how nach §194 des BauGB ordnungsgemäß einschätzen. Denken Sie dabei auch an einen Versicherungsschutz, falls es zu Schäden infolge einer falschen Bewertung kommt. Der Gutachter führt in der Regel neben der klassischen, gutachterlichen Wertermittlung auch einen Vergleich Ihrer Immobilie mit ähnlichen Immobilienangeboten durch und ermittelt damit einen realistischen und marktrelevanten Verkaufspreis. Dafür werden die nötigen Dokumente bei den verschiedenen Ämtern eingeholt. Abschließend verfasst der Fachmann eine schriftliche Bewertung inklusive einer Begründung seiner Ergebnisse. Hierfür sollten Sie vier bis sechs Wochen einplanen.

7. Mit welchen Kosten muss ich für das Gutachten rechnen?

Die Kosten für eine professionelle Bewertung können unterschiedlich sein. Sie orientieren sich in der Regel an der Komplexität der Bewertung, der Größe der Immobilie und dem Verkehrswert der Immobilie. Allerdings gibt es als Orientierung eine Honorartabelle die Mindest- und Höchstsätze festlegt. Diese finden sie unter der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Sie unter folgendem Link finden. Mit unserem Link gelangen Sie direkt zu den Honorartafeln, die in Normalstufe und Schwierigkeitsstufe (komplexe Immobilienbewertung) unterteilt sind. Damit können Sie die Kosten vorab eingrenzen. Sollte der Gutachter seine Leistungen auf Basis der Schwierigkeitsstufe berechnen, da es sich um eine komplexe Immobilienbewertung handelt, so muss dies vorher vertraglich geregelt werden.

8. Welche Dokumente brauche ich für ein Gutachten?

Egal, ob Sie sich für einen Verkauf mit oder ohne Fachmann entscheiden, eine gewisse Vorbereitung ist in beiden Fällen notwendig. Welche Vorbereitungen Sie treffen müssen, erfahren Sie unter folgendem Link.

9. Soll ich meine Immobilie lieber selbst verkaufen oder einen Fachmann heranziehen?

Von der Bewertung bis zum Verkauf der eigenen Immobilie liegt meist ein langer Weg. Damit Sie sich dessen bewusst sind, was alles auf Sie zukommen kann, haben wir alle Vorbereitungsschritte für Sie zusammengefasst. Mit einem Immobilien-Makler erhalten Sie diese Leistungen aus einer Hand und haben einen Fachmann an Ihrer Seite, der Sie mit seinen Erfahrungen und seinem Know-how unterstützen kann. Aber auch der richtige Immobilien-Makler sollte sorgfältig ausgewählt werden. Selbstverständlich stehen wir von A.S. Immobilienmakler München Ihnen auch hierbei zur Seite.

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